O direito imobiliário lida diretamente com relações jurídicas que envolvam questões de posse, compra e venda de imóveis, doações, sucessão de bens, trocas e propriedades de imóveis. Os contratos de aluguéis, compra e venda de imóveis são sempre uma dor de cabeça quando não são orientados por profissionais qualificados.
Questões como: Quais os deveres e direitos do inquilino ou do proprietário do imóvel? O despejo de um imóvel pode ser feito com apenas dois meses de atraso do aluguel? O inquilino é obrigado a colocar as contas de água e luz em seu nome? Quero alugar um imóvel, mas o proprietário obriga ter um fiador. Isso é correto?
No caso de doações de imóveis, sucessão de bens, trocas de imóveis ou até mesmo questões com o IPTU em atraso, tudo isso pode ser esclarecido através de um advogado especialista em direito imobiliário.
O advogado Mário Pegado, especialista em Direito Urbanístico, Ambiental e Imobiliário, respondeu algumas dessas perguntas. Confira abaixo:
1) Quais os principais direitos e deveres do inquilino dentro de um contrato imobiliário?
R: Os direitos e deveres dos inquilinos estão regulamentados nos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/1991), sendo alguns dos direitos mais importantes receber o imóvel em condições adequadas de uso; usar o imóvel durante o prazo contratual sem perturbações indevidas à sua posse; obter recibo com descrição das importâncias pagas; sublocar o imóvel a terceiros, desde que com aprovação escrita do proprietário; exercer a preferência na aquisição do imóvel em igualdade de condições com terceiros e ser indenizado em caso de rescisão antecipada pelo locador, bem como por benfeitorias necessárias que fizer no imóvel. Suas principais obrigações legais são pagar pontualmente o aluguel e encargos acordados; utilizar o imóvel de acordo com o fim estipulado; não realizar modificações no imóvel sem autorização do proprietário; restituir o imóvel no exato estado de conservação em que o recebeu e reparar danos causados ao imóvel por si ou seus dependentes.
02) Quantos meses de atraso do aluguel podem levar o inquilino ser despejado?
R: A legislação não determina quantidade específica de parcelas em atraso para justificar o ajuizamento de uma ação de despejo por falta de pagamento. Assim, é imprescindível que o contrato de locação discipline a questão, ainda que o silêncio do contrato não impeça o proprietário de exercer seu direito logo após a verificação da mora. Recomenda-se que, uma vez verificado o atraso, notifique-se imediatamente o inquilino a promover a quitação dentro do prazo estipulado na notificação. Ao término do prazo, se as tratativas não surtirem efeito, deve-se ingressar com ação judicial de despejo, com pedido liminar de desocupação em 15 (quinze) dias caso o contrato não possua garantia locatícia.
03) O inquilino é obrigado a pagar o IPTU do imóvel?
R: A Constituição Federal e o Código Tributário Nacional preveem que o imposto incide sobre a “propriedade”, logo o “proprietário” é o responsável legal pelo pagamento do IPTU. No entanto, a Lei do Inquilinato autoriza a transferência dessa obrigação para o inquilino em seu artigo 22, inciso VIII, parte final, por meio de cláusula no contrato de locação. Após constar em contrato que o pagamento do imposto é obrigação do locatário, o proprietário do imóvel estará autorizado a cobrá-lo nesse sentido e o eventual inadimplemento permite que o contrato seja rescindido e promovido o despejo, se for o caso.
04) O inquilino é obrigado a colocar as contas de água e luz em seu nome?
R: O artigo 23, inciso VIII, da Lei do Inquilinato, prevê de forma expressa a obrigação legal de o inquilino pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto. Consequentemente, é de suma importância formalizar em contrato a obrigação de o inquilino transferir para o seu nome as obrigações nas respectivas concessionárias dos serviços, no prazo sugestivo de até 15 (quinze) dias após tomar posse do imóvel. Tais despesas são de caráter pessoal (propter personam) e não estão atreladas ao imóvel, mas ao consumidor. Assim, essa transferência é indispensável para evitar transtornos envolvendo o nome do titular anterior.
05) Quero alugar um imóvel, mas o proprietário me obriga a ter um fiador. Isso é correto?
R: A Lei do Inquilinato confere ao locador, em seu artigo 37, a prerrogativa de exigir alguma das garantias locatícias lá previstas, entre as quais está a fiança. Sendo assim, caso o interesse seja o de alugar um imóvel cujo proprietário exige a garantia, o inquilino será legalmente obrigado a aceitar a imposição. É plenamente possível, no entanto, desistir do negócio, em face da exigência, e partir para a busca de outro imóvel que não necessite de fiador.
06) O inquilino deve se responsabilizar pela troca de algum equipamento do imóvel que deu defeito?
R: Via de regra, esta questão é regimentada pela máxima de que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu. Assim, caso o dano ao imóvel tenha sido provocado por si ou seus dependentes e familiares, é sua obrigação legal realizar a imediata reparação às suas expensas. O reparo passa a ser de responsabilidade do locador caso se constate que a deterioração foi ocasionada em período anterior ao de locação, ou se esta for decorrente de uso normal cotidiano, causada por efeito do tempo. Nesses casos, o locatário possui a obrigação de levar imediatamente ao conhecimento do locador a situação, a fim de que este promova os consertos e trocas.
